Артем Цогоев | Недвижимость

🥶Традиционная пятничная зарядка для вашего мозга! 🛻 Василий купил паркинг в ЖК «Альфа» за 2 млн. и сдал в аренду за ₽15тыс./мес. чистыми после уплаты налогов, потом он купил 2 машиноместа в ЖК «Бета» за 12 млн. и сдал их за ₽40 тыс./мес чистыми после уплаты налогов, а потом ещё 3 машиноместа  за 18 млн. в ЖК «Гамма» и сдал их за ₽60 тыс/мес. чистыми после уплаты налогов. 🏰 Василий хочет купить ритейл в БЦ «Омега» за ₽30 млн. (можно и в бес% рассрочку на 20 лет с ПВ 20%) и решает продать все свои машиноместа и на вырученные средства профинансировать покупку. У Василия есть всего около ₽6 млн., но если получится, Василий бы купил ритейл без рассрочек или кредитов. 💸Инвестор Ефим вкладывает деньги в машиноместа и готов купить объекты Василия. У Ефима много машиномест, которые стоят в среднем по ₽4 млн. и приносят около ₽42 тыс/мес. Ефим покупает только такие проекты, которые дают ему аналогичную доходность. 💰Продаст ли девелопер БЦ «Омега» помещение Василию? Варианты: 🔥Нет. Потому что у покупателя имя из анекдотов про Чапаева. 👍 Да. Потому что Василий хороший семьянин. 👀 Непонятно. Потому что условия задачи неполные... ⏰ Правильный ответ опубликую скоро.

ГАБ с интересным арендатором - офисом «А7 Финансы - ПСБ» на Тверской улице в Москве. 💼 Для начала про арендатора. А7 - российская система международных расчетов, созданная в октябре 2024 года при участии госбанка ПСБ (49% капитала) для обслуживания внешнеторговых платежей российского бизнеса в условиях санкций со стороны недружественных стран. Компания работает на собственной платежной инфраструктуре и предлагает международные переводы (в том числе платежи в Китай), валютные и рублевые векселя, а обмен валюты в ее офисах проводится через кассы ПСБ. По данным самой компании, в 2025 году через группу А7 прошло 10 трлн ₽, ежедневно проводится около 2 000 операций, клиентами являются около 15 000 компаний, а доля группы во всех внешнеторговых операциях российского бизнеса оценивается уже примерно в 19%. Уставный капитал ООО «А7» - 12,7 млрд ₽, рейтинг векселедателя от АКРА - AA(RU). 📈 Относительно недавно А7 начала предоставлять услуги частным лицам и развивать розничную сеть. Физлицам компания предлагает обмен наличной валюты, переводы за рубеж по инвойсу (оплата недвижимости, обучения, лечения и страховки, от 300 000 ₽ при комиссии 0,5% + НДС), «Золотой сертификат» и золотые слитки, а в офисах также оформляются классические продукты ПСБ - карты, вклады, кредиты и переводы в СНГ. Сеть, кстати, развивается очень быстро: в 2025 году открылся офис в Санкт-Петербурге, пять офисов продаж в Москве, финансовый центр во Владивостоке и даже представительства в Африке. Сейчас сеть «А7 Финансы - ПСБ» насчитывает 13 офисов: 11 в Москве и по одному в Краснодаре и Владивостоке. 📍 Для таких клиентских офисов важны те же параметры, что и для классических банковских отделений: первая линия, отдельный вход, витрины, возможность разместить вывеску, высокий пешеходный трафик и близость к метро. Формат при этом компактный, а значит помещение остается универсальным - в случае ухода арендатора его можно сдать другому банку, финансовому сервису или ритейлу. 🔍 Про помещение: Тверская ул., 27с1, ЦАО, 1 минута от метро «Маяковская», первая линия жилого дома. Площадь 78,3 м2, потолки 3,3 м, отдельная входная группа с фасада, свободная планировка, место под вывеску. Арендатор - «А7 Финансы - ПСБ», договор на 3 года, МАП 1 000 000 ₽/мес (12 млн ₽ в год, около 12 770 ₽/м2/мес). Цена - 187,2 млн ₽ (около 2,39 млн ₽/м2), ДКПН. 🪆 Насколько устойчив этот бизнес? У А7 есть серьезная опора: госбанк в капитале, высокий кредитный рейтинг и востребованная ниша - трансграничные платежи для бизнеса. Конечно, бизнес-модель во многом связана с санкциями, и при их смягчении (продолжаем надеяться!) часть спроса может вернуться к классическим банкам, а розничная сеть существует лишь с лета 2025 года. Но важно, что офисы работают в совместном формате «А7 Финансы - ПСБ»: здесь обслуживают кассы ПСБ и оформляются его карты, вклады и кредиты. Поэтому даже при изменении роли А7 с большой долей вероятности в помещении останется сам ПСБ - один из крупнейших госбанков страны. 💡 Итого: арендатор свежий и быстро растущий, с крупным государственным банком за спиной, но главным аргументом для инвестора здесь все же должен выступать не арендатор, а помещение. Тверская- одна из самых ликвидных локаций Москвы, и качественное помещение с витриной на первой линии при смене арендатора, если она случится, не будет простаивать долго. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Тренируйся на кошках! 🎓 Осенью 2023 года Институт недвижимости Шака при Нью-Йоркском университете (NYU Schack Institute of Real Estate) запустил собственный фонд для инвестиций в REIT - учебный портфель, которым полностью управляют студенты. По сути это не зарегистрированный фонд недвижимости, а брокерский счёт, управляемый студентами. Деньги на подвиги университету дали спонсоры проводимого ежегодно симпозиума фондов недвижимости. Вознаграждение за управление фондом никто не получает, вся прибыль реинвестируется. 📋 Инвестиционная декларация у фонда довольно жёсткая: можно инвестировать только в акции американских REIT, операционных компаний в недвижимости и домостроительных компаний. Кредитное плечо, деривативы и короткие продажи запрещены. Цель - превзойти индекс американских REIT от FTSE Nareit. 👥 Каждый семестр обновляется управляющая фондом команда, а это около 35 студентов. Есть президент, портфельные управляющие, трейдер, аудитор и аналитики по сегментам - от складов и офисов до медицинской недвижимости. Раз в неделю каждый аналитик защищает свою позицию на инвестиционном комитете, а решение по любой сделке с активами принимается общим голосованием. 📈 За 2025 год портфель показал доходность +4,9%, тогда как индекс FTSE Nareit All REIT упал на 2,11%. С момента запуска накопленная доходность составила около 10%, что тоже выше рынка. Размер портфеля в $ не раскрывается. 🎯 За несколько лет в фонде произошла эволюция стратегии. Число позиций сократили примерно с 35 до 15: сейчас в основе крупные REIT в медицинской и складской недвижимости, плюс точечные ставки на средние REIT, которые торгуются с дисконтом и могут стать целью поглощения. За три года студенты прошли путь от «купим всего понемногу и посмотрим, что получится» к более концентрированному портфелю, где каждый актив выбран благодаря кропотливому инвестиционному анализу.